Техническая экспертиза состояния дома

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Благодарим за обращение. Проведение технической экспертизы состояния дома с целью последующего признания его аварийным является сложным и ответственным исследованием, которое требует детального анализа конструктивных элементов, инженерных систем, а также оценки физического износа и наличия дефектов, создающих угрозу для жизни и здоровья граждан. Результаты такой экспертизы служат основанием для обращения в межведомственную комиссию и последующего признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В рамках нашей консультации мы подробно разберем, как проводится такое исследование, какова его стоимость и сроки, какие документы необходимы, с какими трудностями можно столкнуться, где это сделать в Москве, а также опишем общие правила и процедуру.

— Как проводится техническая экспертиза состояния дома для признания аварийным

Исследование технического состояния многоквартирного или индивидуального жилого дома с целью определения его аварийности относится к категории строительно-технических экспертиз. Техническая экспертиза состояния дома направлена на установление категории технического состояния здания, величины физического износа, наличия критических дефектов и повреждений, создающих угрозу обрушения или причинения вреда здоровью граждан, а также на определение возможности и стоимости восстановительного ремонта или реконструкции.

Процедура начинается с изучения представленных документов. Эксперт-строитель (специалист по обследованию зданий) анализирует:

— Правоустанавливающие документы на здание (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);

— Техническую документацию (технический паспорт БТИ, поэтажные планы, экспликации);

— Проектную документацию (проект строительства, реконструкции) — при наличии;

— Документы о проведенных ремонтах, реконструкциях, капитальном ремонте;

— Акты предыдущих осмотров, предписания надзорных органов;

— Жалобы жильцов, обращения в управляющую компанию.

Основной этап — натурное обследование здания. Техническая экспертиза состояния дома включает:

Визуальное обследование: эксперт осматривает все конструктивные элементы здания: фундаменты (цоколь, отмостка), стены (наружные и внутренние), колонны, перекрытия, покрытия, кровлю, лестницы, балконы, лоджии, оконные и дверные заполнения. Фиксируются все видимые дефекты и повреждения: трещины, прогибы, отклонения от вертикали, коррозия арматуры, разрушение бетона, выщелачивание, намокание, промерзание, гниение деревянных конструкций, поражение грибком, деформации кровли, протечки.

Инструментальное обследование:

— Геодезические измерения: определение отклонений от вертикали несущих стен и колонн, осадок фундаментов, крена здания;

— Измерение прочности материалов неразрушающими методами (склерометрия, ультразвук);

— Определение влажности конструкций;

— Тепловизионное обследование (для выявления промерзаний, увлажнений, дефектов теплоизоляции);

— Вскрытие конструкций (при необходимости) для исследования скрытых элементов (арматуры, узлов соединений, состояния фундаментов);

— Лабораторные испытания (при необходимости) образцов материалов.

Категорирование технического состояния: на основе СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» эксперт определяет категорию технического состояния каждой конструкции и здания в целом:

— Нормальное — повреждения отсутствуют, конструкции пригодны к эксплуатации;

— Работоспособное — имеются дефекты, не снижающие несущую способность;

— Ограниченно-работоспособное — имеются повреждения, снижающие несущую способность, требуется ремонт или усиление;

— Аварийное — конструкции находятся в предаварийном или аварийном состоянии, создают угрозу обрушения, требуют немедленного усиления или сноса.

Оценка физического износа: эксперт определяет процент физического износа здания в целом и его отдельных элементов в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Оценка возможности дальнейшей эксплуатации: эксперт делает вывод о том, возможно ли безопасное проживание в здании, требуется ли капитальный ремонт, реконструкция, усиление конструкций или снос (признание аварийным).

По результатам исследования эксперт составляет техническое заключение, которое может служить основанием для обращения в межведомственную комиссию о признании дома аварийным.

— Стоимость исследования

Стоимость формируется исходя из нескольких факторов. Первый — тип и площадь здания (индивидуальный жилой дом, многоквартирный дом). Второй — объем необходимых инструментальных исследований (геодезия, прочностные испытания, тепловизионное обследование, вскрытие конструкций). Третий — удаленность объекта. Ориентировочная стоимость технической экспертизы состояния дома для индивидуального жилого дома площадью до 200 кв. м. с проведением визуального осмотра, геодезических измерений, определением физического износа и подготовкой заключения составляет от 35 000 до 50 000 рублей. Для многоквартирного дома (одно-двухподъездного) — от 50 000 до 80 000 рублей. При необходимости проведения полного инструментального обследования (прочностные испытания, тепловизионное обследование, вскрытие) стоимость может составлять от 80 000 до 120 000 рублей. Точная сумма определяется после ознакомления с объектом.

— Сроки проведения

Сроки зависят от площади здания, объема инструментальных исследований и сложности конструкций. В стандартном режиме техническая экспертиза состояния дома выполняется от 10 до 20 рабочих дней. В этот период входят: изучение документации, выезд на объект и натурное обследование (1–3 дня), инструментальные измерения, анализ, оформление заключения.

— Какие документы необходимы

Для проведения исследования требуется следующий пакет документов и материалов:

Письменная заявка или запрос с указанием цели проведения экспертизы и перечнем вопросов.

Договор на оказание экспертных услуг.

Правоустанавливающие документы на здание (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).

Техническая документация (технический паспорт БТИ, поэтажные планы, экспликации).

Проектная документация (проект строительства, реконструкции) — при наличии.

Документы о проведенных ремонтах, реконструкциях, капитальном ремонте (акты, сметы).

Акты предыдущих осмотров, предписания надзорных органов.

Жалобы жильцов, обращения в управляющую компанию (при наличии).

— Трудности, которые могут возникнуть

На практике мы выделяем несколько ключевых сложностей при проведении такой технической экспертизы состояния дома. Первая — отсутствие полной проектной и технической документации. Во многих старых домах проектная документация утрачена, что затрудняет оценку проектных решений и допускаемых нагрузок. Вторая — необходимость вскрытия конструкций. Для оценки состояния фундаментов, арматуры, скрытых узлов требуется частичное вскрытие (шурфование), что требует согласования с собственниками. Третья — значительный объем работ для многоквартирных домов. Осмотр каждого подъезда, всех квартир (хотя бы выборочно) требует времени и организации доступа. Четвертая — сложность разграничения дефектов, возникших в процессе эксплуатации, и дефектов, заложенных при строительстве. Пятая — необходимость оценки конструкций, находящихся в зоне общего пользования и в частных квартирах. Доступ в частные квартиры может быть затруднен. Шестая — соответствие критериям аварийности. Признание дома аварийным осуществляется на основании Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено Постановлением Правительства РФ № 47). Эксперт должен провести анализ в соответствии с этими критериями.

— Где провести в Москве

В Москве такое исследование может быть выполнено в экспертных организациях, имеющих в штате экспертов-строителей с квалификацией в области строительно-технической экспертизы, а также располагающих необходимым оборудованием (геодезическое оборудование, приборы неразрушающего контроля, тепловизоры). Важно, чтобы эксперты имели опыт проведения подобных исследований для межведомственных комиссий и судебных органов.

— Общие правила и процедура проведения

Процедура проведения строится поэтапно. Первый этап — предварительный: заказчик предоставляет документы, эксперт изучает их, определяет объем необходимых исследований. Второй этап — заключение договора. Третий этап — выезд на объект и натурное обследование. Эксперт проводит визуальный осмотр всех конструктивных элементов, фиксирует дефекты, фотосъемку. Проводит геодезические измерения, инструментальные исследования (прочность, влажность, тепловизионное обследование). При необходимости — вскрытие конструкций. Четвертый этап — аналитический: определение категорий технического состояния, расчет физического износа, оценка соответствия критериям аварийности. Пятый этап — оформление заключения с фототаблицами, схемами, результатами измерений, выводами о категории состояния и возможности дальнейшей эксплуатации.

— Часто задаваемые вопросы

Заказчики часто спрашивают, какой процент износа считается аварийным. Аварийность определяется не только процентом износа, но и наличием критических дефектов, создающих угрозу обрушения. Согласно ВСН 53-86(р), при износе более 70% здание считается аварийным, но и при меньшем износе могут быть основания для признания аварийным (например, деформации фундаментов, трещины в несущих стенах). Другой распространенный вопрос — нужно ли проводить экспертизу для всех подъездов. Да, для многоквартирного дома необходимо обследование всего здания, так как аварийность может быть установлена для здания в целом. Также спрашивают, какова роль управляющей компании. Управляющая компания должна обеспечивать доступ к общему имуществу. При необходимости доступ может быть обеспечен через суд. Качественное проведение технической экспертизы состояния дома возможно только при условии полного доступа ко всем конструктивным элементам здания.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союза «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts