Оценочная экспертиза земли

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союз «Федерация судебных экспертов».

Вы обратились по вопросу проведения оценочного исследования земельного участка. Такая экспертиза может потребоваться в различных ситуациях: при разделе имущества, при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при оспаривании кадастровой стоимости, при определении рыночной стоимости для совершения сделок (купли-продажи, аренды, залога), а также в рамках судебных споров о возмещении ущерба, об установлении границ или о взыскании неосновательного обогащения. Оценочная экспертиза земли позволяет установить рыночную стоимость земельного участка, а также, при необходимости, определить стоимость права аренды, величину убытков, связанных с изъятием участка, или иные стоимостные показатели. Ниже мы подробно разберем все аспекты проведения такого исследования, включая перечень необходимых документов, стоимость, сроки, процедуру и возможные трудности.

— Какие документы потребуются для проведения оценки земли?

Для проведения оценочной экспертизы земли необходимо предоставить пакет документов, который позволит эксперту-оценщику идентифицировать объект, определить его правовой статус, физические характеристики, ограничения и иные факторы, влияющие на стоимость. Вам потребуется подготовить:

Правоустанавливающие документы на земельный участок:

— свидетельство о праве собственности (или выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН);

— договор купли-продажи, дарения, мены, аренды (если участок приобретен на основании такого договора);

— свидетельство о праве на наследство (если участок перешел по наследству);

— решение суда (если право собственности установлено судебным актом).

Кадастровые документы:

— кадастровый паспорт земельного участка (или кадастровая выписка);

— кадастровый план территории (при наличии);

— сведения о кадастровой стоимости участка (можно получить из выписки ЕГРН).

Документы, характеризующие физические параметры участка:

— межевой план (если проводилось межевание);

— схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

— документы о наличии (отсутствии) строений, коммуникаций, инженерных сетей на участке;

— сведения о категории земель и виде разрешенного использования.

Документы об обременениях и ограничениях:

— сведения о наличии сервитутов, охранных зон, зон с особыми условиями использования территории;

— информация о наличии арестов, запретов на регистрационные действия;

— договоры аренды (если участок передан в аренду).

Технические документы (если на участке имеются строения):

— свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на участке;

— технические паспорта на строения.

Иные документы:

— паспорт заявителя (для заключения договора);

— если экспертиза проводится по назначению суда — определение суда о назначении экспертизы с указанием вопросов, поставленных перед экспертом.

При отсутствии некоторых документов (например, межевого плана) эксперт может указать на это в заключении, что может повлиять на точность оценки.

— Стоимость и сроки проведения

Стоимость оценочной экспертизы земли зависит от нескольких факторов: площади участка, его местоположения (регион, район, удаленность от центра), наличия строений и улучшений, объема необходимых исследований (только рыночная стоимость или также стоимость аренды, убытки), а также от необходимости выезда эксперта для осмотра участка. В Москве в нашей организации стоимость оценки одного земельного участка площадью до 10–15 соток в пределах Московской области составляет в среднем от 15 000 до 25 000 рублей. Для участков большей площади, а также для участков с расположенными на них объектами капитального строительства, стоимость может составлять от 25 000 до 40 000 рублей.

Сроки проведения зависят от объема работ, необходимости выезда на место осмотра, сбора информации о рыночных ценах и анализа объектов-аналогов. В стандартном случае оценочная экспертиза земли выполняется в течение 7 до 14 рабочих дней. При наличии сложных факторов (большая площадь, необходимость анализа значительного количества аналогов, проведение судебной экспертизы) срок может быть увеличен до 20–25 рабочих дней.

— Как провести? Общие правила и процедура проведения

Процедура проведения оценочной экспертизы земли включает несколько этапов, которые проводятся в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки (ФСО).

Первый этап — заключение договора и получение документов. Вы обращаетесь к нам, предоставляете документы. Мы заключаем договор на проведение оценки, в котором определяются объект исследования, цель оценки, предполагаемые результаты.

Второй этап — анализ предоставленных документов. Эксперт-оценщик изучает правоустанавливающие и кадастровые документы, сведения о местоположении, площади, категории земель, разрешенном использовании, обременениях, наличии коммуникаций и строений.

Третий этап — осмотр земельного участка. Эксперт выезжает на место для осмотра участка (если это предусмотрено договором и необходимо для оценки). В ходе осмотра:

— фиксируется фактическое местоположение участка, его границы (в сопоставлении с документами);

— оценивается наличие подъездных путей, транспортная доступность, инфраструктура (наличие коммуникаций, близость социальных объектов);

— фиксируются особенности рельефа, наличие зеленых насаждений, водоемов;

— при наличии строений — их состояние, этажность, материалы, степень износа.

Осмотр сопровождается фотофиксацией, составляется акт осмотра.

Четвертый этап — анализ рынка. Эксперт проводит анализ рынка земельных участков в районе расположения объекта. Выявляются объекты-аналоги (земельные участки, сопоставимые по местоположению, площади, категории земель, разрешенному использованию), по которым имеются данные о ценах сделок или предложений. Проводится корректировка цен аналогов с учетом различий (местоположение, площадь, наличие коммуникаций, форма участка, рельеф).

Пятый этап — расчет рыночной стоимости. Эксперт применяет подходы к оценке, предусмотренные федеральными стандартами:

— сравнительный подход (основной для оценки земли) — на основе анализа цен сделок с объектами-аналогами;

— доходный подход (если участок используется для коммерческой деятельности или может приносить доход);

— затратный подход (если на участке имеются строения, которые оцениваются с учетом износа, и к их стоимости прибавляется стоимость участка).

На основании выбранных подходов определяется итоговая рыночная стоимость земельного участка.

Шестой этап — подготовка отчета об оценке (или заключения эксперта). Результаты оформляются в виде отчета об оценке (для досудебных целей) или заключения эксперта (для судебной экспертизы). В документе указываются: описание объекта, перечень документов, анализ рынка, примененные подходы, расчеты, итоговая величина рыночной стоимости, а также дата оценки. Если экспертиза проводится по назначению суда, заключение должно соответствовать требованиям процессуального законодательства.

— Какие трудности могут возникнуть?

При проведении оценочной экспертизы земли могут возникнуть следующие сложности.

Первая трудность связана с недостаточностью или противоречивостью правоустанавливающих документов. Если у земельного участка не установлены границы (не проведено межевание), если имеются расхождения между фактическими границами и документальными, если участок имеет обременения, не отраженные в документах, это может существенно повлиять на стоимость. Эксперт в таких случаях делает оговорки в заключении, указывая на недостаточность информации.

Вторая трудность — это отсутствие информации о сделках с земельными участками-аналогами. В некоторых регионах или для определенных категорий земель (например, сельскохозяйственного назначения) рыночная информация может быть закрытой или ограниченной. В таких случаях эксперт вынужден использовать данные о предложениях (а не о сделках), что может привести к некоторой погрешности, так как цены предложения обычно выше цен сделок.

Третья трудность — это наличие строений на участке, не оформленных в установленном порядке. Если на земельном участке имеются самовольные постройки, их стоимость не может быть включена в рыночную стоимость участка как объекта недвижимости, но может учитываться как улучшение. Эксперт должен оценить такие объекты с учетом их правового статуса, что требует специальных познаний и анализа.

Четвертая трудность — это различие между кадастровой и рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость, используемая для налогообложения, часто отличается от рыночной (как в сторону занижения, так и в сторону завышения). В судебных спорах об оспаривании кадастровой стоимости требуется проведение экспертизы, которая установит именно рыночную стоимость на определенную дату. Такая экспертиза имеет свою специфику и требует от эксперта не только оценочных, но и правовых познаний.

Пятая трудность — это возможное оспаривание результатов экспертизы. В судебном процессе сторона, не согласная с выводами эксперта, может заявить ходатайство о назначении повторной экспертизы. Для минимизации рисков важно, чтобы экспертиза проводилась квалифицированным оценщиком, имеющим соответствующее образование, стаж, членство в саморегулируемой организации (СРО), а также чтобы отчет (заключение) содержал подробное обоснование всех примененных подходов и расчетов.

— Где провести в Москве?

В Москве проведение оценочной экспертизы земли возможно в организациях, имеющих в штате квалифицированных оценщиков, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), имеющих опыт проведения судебных экспертиз и составления отчетов в соответствии с федеральными стандартами. Наша организация располагает экспертами-оценщиками с многолетним опытом работы, специализирующимися на оценке земельных участков различного назначения. Мы проводим как досудебные оценки по инициативе граждан и организаций, так и экспертизы по назначению судов. Мы обеспечиваем выезд эксперта для осмотра участка, сбор информации о рынке, подготовку развернутых отчетов и заключений, а также, при необходимости, явку эксперта в суд для дачи пояснений. Адрес нашего офиса указан на официальном сайте.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts