Оценка рыночной стоимости земельного участка

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Ситуация, когда нотариус требует определить стоимость земельного участка именно на дату смерти наследодателя (в вашем случае — 2019 год), а кадастровый паспорт содержит только текущую стоимость, встречается часто. Для расчета государственной пошлины и определения состава наследственной массы необходима рыночная стоимость на конкретную дату в прошлом. Это требует проведения ретроспективной оценки, которая выполняется на основе архивных данных о ценах на аналогичные объекты в соответствующем периоде. Ниже мы подробно отвечаем на все ваши вопросы.

— Что представляет собой оценка рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату

оценка рыночной стоимости земельного участка — это оценочное исследование, проводимое для определения стоимости объекта недвижимости на конкретную дату в прошлом (в вашем случае — на дату смерти наследодателя в 2019 году). В отличие от оценки на текущую дату, ретроспективная оценка требует анализа рынка недвижимости на указанный период, использования архивных данных о ценах сделок и предложений, а также применения методов, учитывающих динамику изменения рыночной конъюнктуры. Результат такой оценки принимается нотариусом для расчета государственной пошлины и оформления свидетельства о праве на наследство, а также может использоваться в суде при спорах между наследниками.

— Какие документы необходимы для проведения

Для проведения оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо предоставить: правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности наследодателя, выписку из ЕГРН на дату смерти, договор купли-продажи или иной документ); кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН с указанием площади, кадастрового номера, категории земель, вида разрешенного использования; свидетельство о смерти наследодателя (для определения даты, на которую требуется оценка); при наличии — документы о расположенных на участке объектах недвижимости (дом, хозяйственные постройки), если они наследуются вместе с участком; паспортные данные заказчика; если оценка проводится в рамках наследственного дела — запрос нотариуса или его реквизиты для оформления отчета. Если участок находится в садоводческом или дачном объединении, желательно предоставить сведения о подъездных путях, коммуникациях, статусе товарищества.

— Как проводится оценка: процедура и этапы

Процесс проведения оценки рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату включает несколько этапов.

Сначала эксперт-оценщик изучает правоустанавливающие и технические документы, определяет характеристики участка: площадь, местоположение, категорию земель, разрешенное использование, наличие подъездных путей и коммуникаций, окружающую застройку. Затем проводится анализ рынка земельных участков в том же районе (или сопоставимых районах) по состоянию на 2019 год. Для этого используются архивные данные: базы объявлений, статистика Росреестра о сделках, аналитические обзоры рынка недвижимости за 2019 год, данные риэлторских агентств.

Далее оценщик выбирает аналоги (объекты сравнения), максимально близкие по характеристикам к оцениваемому участку, и применяет сравнительный подход, который является основным для земельных участков. При необходимости могут использоваться также затратный подход (если на участке имеются улучшения) и доходный подход (для участков, предназначенных для коммерческого использования). Проводятся корректировки на местоположение, размер, коммуникации, форму участка и другие факторы.

На основе анализа и расчетов оценщик определяет итоговую рыночную стоимость земельного участка на дату смерти наследодателя (2019 год). Результат оформляется в виде отчета об оценке, который соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки.

— Стоимость и сроки

Стоимость оценки рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату зависит от местоположения участка, его площади, объема необходимого анализа рынка на 2019 год, а также срочности. Ориентировочные параметры: стоимость — от 8 000 до 15 000 рублей (включает анализ документов, исследование рынка на 2019 год, расчет стоимости, подготовку отчета об оценке). Сроки — от 5 до 8 рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов. При необходимости срочного выполнения возможно ускорение за дополнительную плату.

— Какие трудности могут возникнуть

Первая трудность — доступность архивных данных о рынке на 2019 год. Если информация о сделках и предложениях того периода не сохранилась в открытых источниках, оценщик использует данные Росреестра, архивные объявления, аналитические обзоры, а также применяет методы экстраполяции с использованием индексов изменения цен на недвижимость. Это допустимо в рамках оценочной деятельности, но требует подробного обоснования в отчете.

Вторая трудность — отсутствие точных сведений о характеристиках участка на дату смерти. Если границы участка не были установлены, или его площадь изменилась после 2019 года (межевание, уточнение), оценщик использует данные, которые существовали на момент открытия наследства. Рекомендуется представить выписку из ЕГРН, сформированную на дату смерти или максимально близкую к ней.

Третья трудность — различие между кадастровой и рыночной стоимостью. Нотариус требует именно рыночную стоимость, а не кадастровую, которая может существенно отличаться. Отчет независимого оценщика является надлежащим документом для подтверждения рыночной стоимости. Если у нотариуса возникают сомнения, он вправе запросить дополнительные обоснования, но отказать в принятии отчета, составленного в соответствии с законодательством, он не может.

Четвертая трудность — наличие расположенных на участке объектов недвижимости. Если на земельном участке имеется жилой дом или иные строения, которые также входят в наследственную массу, оценка проводится как единого объекта недвижимости либо отдельно для земли и строений с последующим суммированием. Нотариусу необходимо представить оценку всех объектов, входящих в наследство.

— Где провести в Москве и общие правила

В Москве оценка рыночной стоимости земельного участка может быть проведена в экспертных организациях, имеющих в штате оценщиков, являющихся членами саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и имеющих действующую страховку ответственности. Общие правила: отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО); оценщик обязан хранить копию отчета в течение установленного срока; для ретроспективной оценки в отчете приводится анализ рынка на указанную дату и обоснование выбранных аналогов; отчет представляется нотариусу в оригинале или в виде заверенной копии.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts