Независимая землеустроительная экспертиза

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Вопрос о неиспользовании земельного участка сельскохозяйственного назначения по целевому назначению является предметом споров с контролирующими органами (Россельхознадзор), а также может рассматриваться в рамках гражданских и арбитражных дел о принудительном изъятии участка. Для подтверждения факта использования (или неиспользования) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства необходимо проведение независимого экспертного исследования, основанного на натурном обследовании и анализе документов. Ниже мы подробно отвечаем на все ваши вопросы.

— Что представляет собой независимая землеустроительная экспертиза по факту использования сельхозземель

независимая землеустроительная экспертиза — это комплексное исследование, проводимое экспертом-землеустроителем, агрономом или специалистом в области землепользования, направленное на установление фактического состояния земельного участка и его использования (или неиспользования) по целевому назначению. В рамках экспертизы решаются следующие вопросы: соответствует ли фактическое использование земельного участка его категории (земли сельскохозяйственного назначения) и виду разрешенного использования; имеются ли на участке признаки ведения сельскохозяйственной деятельности (посевы сельскохозяйственных культур, многолетние насаждения, обработка почвы, сенокошение, выпас скота); не зарастает ли участок сорной растительностью, кустарником, лесом (признаки неиспользования); имеются ли на участке объекты, не связанные с сельскохозяйственным производством (строения, склады, подъездные пути, свалки); какова площадь неиспользуемой части участка (в гектарах или процентах). Экспертное заключение может быть использовано для обжалования предписаний контролирующих органов, в судебных спорах о праве на землю, а также для подтверждения факта добросовестного использования участка.

— Какие документы необходимы для проведения

Для проведения независимой землеустроительной экспертизы необходимо предоставить: правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды, выписку из ЕГРН); кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН с указанием площади, категории земель, вида разрешенного использования; при наличии — предписание контролирующего органа (Россельхознадзора) о нарушении земельного законодательства; акты осмотра, составленные контролирующими органами (если проводились); фотографии участка (желательно с разных ракурсов, с привязкой к местности); спутниковые снимки участка за разные периоды (для оценки динамики); данные о почвенных условиях (при наличии — почвенные карты, агрохимические обследования); при наличии — сведения о проводимых агротехнических мероприятиях (посевные, уборочные работы, обработка почвы). Если экспертиза проводится в рамках судебного процесса, потребуется определение суда о назначении экспертизы.

— Как проводится экспертиза: процедура и этапы

Процесс проведения независимой землеустроительной экспертизы включает несколько этапов.

Сначала эксперт-землеустроитель (или агроном) изучает представленные документы, кадастровые сведения, спутниковые снимки, предписания контролирующих органов. Определяются границы участка, его площадь, категория земель, разрешенное использование.

Затем проводится выезд на объект и натурное обследование. Эксперт фиксирует: наличие или отсутствие признаков ведения сельскохозяйственной деятельности (вспашка, посевы, многолетние насаждения, сенокос, выпас скота); наличие сорной растительности (виды, степень покрытия, высота); наличие древесно-кустарниковой растительности (породы, возраст, густота, площадь зарастания); наличие объектов капитального и временного строительства (здания, сооружения, дороги, ЛЭП, свалки); наличие следов деградации почв (эрозия, заболачивание, засоление). Проводятся геодезические измерения (при необходимости — определение площади зарастания, площади неиспользуемой части). Составляется акт осмотра с фототаблицей, с привязкой характерных точек.

На основе натурных данных и анализа документов эксперт определяет, используется ли участок по целевому назначению. Признаками использования могут быть: наличие обработанной почвы, сельскохозяйственных культур, регулярного сенокошения, выпаса скота (с оформленными ветеринарными документами). Признаками неиспользования являются: зарастание сорной растительностью (более 50% площади), зарастание кустарником и лесом, отсутствие следов обработки почвы в течение нескольких лет, наличие посторонних объектов, не связанных с сельхозпроизводством.

Эксперт также оценивает площадь неиспользуемой части участка (в гектарах и процентах от общей площади), что важно для квалификации нарушения (полное или частичное неиспользование).

В заключении эксперт формулирует выводы: используется ли земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; если не используется, то какова площадь неиспользуемой части и какие признаки неиспользования выявлены; имеются ли на участке объекты, не связанные с сельскохозяйственным производством; соответствует ли фактическое использование целевому назначению.

— Стоимость и сроки

Стоимость независимой землеустроительной экспертизы зависит от площади участка, удаленности объекта, необходимости геодезических измерений и срочности. Ориентировочные параметры: стоимость — от 35 000 до 55 000 рублей (включает выезд эксперта, натурное обследование, геодезические измерения, анализ документов, подготовку заключения). Сроки — от 10 до 15 рабочих дней с момента подписания договора и обеспечения доступа на участок. При значительной площади участка (более 100 га) или сложном рельефе сроки и стоимость могут быть увеличены.

— Какие трудности могут возникнуть

Первая трудность — сезонность проведения обследования. Признаки использования или неиспользования сельхозземель наиболее очевидны в вегетационный период (весна-осень). Зимой, при снежном покрове, визуальная оценка затруднена. В таких случаях эксперт может использовать спутниковые снимки за предыдущие сезоны или дать заключение с оговоркой о необходимости повторного осмотра в вегетационный период.

Вторая трудность — разграничение использования и неиспользования. Законодательство не устанавливает четких количественных критериев (например, процент зарастания сорняками) для отнесения участка к неиспользуемым. Эксперт опирается на сложившуюся судебную практику и нормативные акты (в частности, Методику проверки использования земельных участков, утвержденную Минэкономразвития). Важно, чтобы выводы эксперта были обоснованы и содержали конкретные параметры.

Третья трудность — наличие споров о границах участка. Если границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (нет межевания), эксперт определяет фактическое использование исходя из кадастровых границ (по выписке ЕГРН). Однако при отсутствии установленных границ выводы могут быть оспорены.

Четвертая трудность — необходимость учета особых условий. Для некоторых видов разрешенного использования (сенокошение, выпас) периодичность использования может быть сезонной. Эксперт оценивает не только состояние на момент осмотра, но и наличие следов деятельности (скошенная трава, следы выпаса) и их давность.

— Где провести в Москве и общие правила

В Москве независимая землеустроительная экспертиза может быть проведена в экспертных организациях, имеющих в штате экспертов-землеустроителей, агрономов, а также геодезическое оборудование для натурных измерений. Общие правила: экспертиза проводится на основании договора с заказчиком (или определения суда); осмотр участка осуществляется экспертом с составлением акта осмотра и фототаблицей; при необходимости проводятся геодезические измерения и определение площади неиспользуемой части; в заключении дается обоснованный ответ о наличии или отсутствии факта использования участка по целевому назначению.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts