Лингвистическая экспертиза трактовки договора

Вопросы экспертам / Лингвистическая экспертиза трактовки договора

Независимая экспертиза

Админ. 2 месяца назад

Здравствуйте! Лингвистическая экспертиза трактовки договора. В ноябре 2019 я (ветеран труда, пенсионерка) подписала предварительный договор с представителем застройщика и перечислила деньги продавцу за квартиру в новостройке. При получении разрешения на доведение жилища до состояния пригодного для проживания получила от управляющей компании уведомление, что на мое имя будет открыт лицевой счет с даты сдачи дома в эксплуатацию (с сентября 2018 года) и с этого момента я должна оплатить все расходы (далее идет перечень расходов, упомянутых в ниже цитируемом пункте). В предварительном договоре есть пункт №: «Стороны пришли к соглашению о том, что Покупатель самостоятельно обязуется нести все имущественные обязанности перед управляющей организацией многоквартирного дома, в котором расположена Квартира (далее-Объект), в том числе: по оплате расходов, связанных с управлением Объекта, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем пропорционально площади приобретаемой Квартиры; расходов по оплате за холодное, горячее водоснабжение, отопление и электроснабжение Квартиры; расходов по вывозу крупногабаритного мусора с момента передачи Объекта в управление эксплуатирующей организации. Неисполнение указанного в настоящем пункте обязательства рассматривается Продавцом как существенное нарушение договора Покупателем и является основание для расторжения договора по инициативе Продавца. Одновременно с расторжением Договора Продавец вправе взыскать с Покупателя штраф за нарушение обязательств в размере 10 % (Десять процентов от суммы денежных средств, указанной в п. 3 настоящего Договора, в том числе путем удержания из оплаченной Покупателем денежной суммы по Договору.» Следующий пункт этого договора гласит: «Во исполнение указанных в п.№ Договора обязательств до момента заключения Основного договора Покупатель обязуется заключить договор на управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится Квартира, с управляющей организацией, принявшей в эксплуатацию Объект и осуществляющей управление им, а также обеспечить надлежащее исполнение обязательств по нему. Неисполнение Покупателем предусмотренных настоящим пунктом обязательств является существенным нарушением обязательств и является основанием для расторжения настоящего договора по требованию Продавца. Хотела бы уточнить у лингвистов — правильно ли я понимаю, что речь идет только об оплате расходов по вывозу крупногабаритного мусора с момента передачи Объекта в управление эксплуатирующей организации. У какого эксперта можно узнать должна ли я заплатить управляющей компании все ее затраты с 2013 года. Правомерен ли размер штрафа (10 % от стоимости квартиры) и его удержание из оплаченной суммы. Имеет ли право продавец, получив всю сумму стоимости квартиры, отказать в заключении основного договора и регистрации собственности в связи с неурегулированными отношениями с управляющей компанией, если в предварительном договоре есть пункты: «Основной договор будет заключен Сторонами на условиях, предусмотренных настоящим Договором», «Государственная регистрация права собственности Покупателя на приобретаемую Квартиру производится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, только после полной оплаты Покупателем Основного договора, а также после исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных в п.№ Договора. Покупатель по Основному договору приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на Квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст. 131, п.1, ст.551 ГК РФ.» С уважением

1 ответ

Федэкспертиза

Админ. 2 месяца назад

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Ситуация, в которой вы оказались, является сложной и требует разграничения двух аспектов: лингвистического (толкование условий договора) и правового (оценка законности требований продавца и управляющей компании). Лингвистическая экспертиза позволяет установить, какое именно содержание вложено в формулировки договора с точки зрения языковых норм и правил, что впоследствии может быть использовано для защиты ваших прав в суде. Однако вопросы о правомерности размера штрафа, обязанности оплачивать расходы с 2013 года и праве продавца отказать в регистрации собственности относятся к компетенции юриста (адвоката), который должен оценить условия договора на соответствие законодательству. Ниже мы подробно отвечаем на ваши вопросы применительно к лингвистической экспертизе.

— Что представляет собой лингвистическая экспертиза условий договора

Проведение лингвистической экспертизы трактовки договора представляет собой исследование текста договора с точки зрения языковых норм, правил грамматики, синтаксиса и семантики. В рамках такой экспертизы специалист-лингвист анализирует спорные положения договора, определяет, какое смысловое содержание в них заложено, а также выявляет возможные неоднозначности (лингвистическую неопределенность), которые могут приводить к различному толкованию условий сторонами. Эксперт не дает правовой оценки условиям договора, но устанавливает, какое значение фраз и предложений является единственно возможным с точки зрения русского языка.

— Какие вопросы может решить лингвистическая экспертиза в вашем случае

В рамках лингвистической экспертизы трактовки договора специалист может дать ответы на следующие вопросы, исходя из представленного текста:

каково значение фразы «с момента передачи Объекта в управление эксплуатирующей организации» в контексте пункта о расходах на вывоз крупногабаритного мусора (относится ли это ограничение только к расходам на вывоз КГМ или ко всем перечисленным расходам);

имеется ли в тексте пункта лингвистическая неопределенность (неоднозначность), допускающая различное толкование момента возникновения обязанности по оплате расходов;

каково значение фразы «во исполнение указанных в п.№ Договора обязательств до момента заключения Основного договора Покупатель обязуется заключить договор на управление» — следует ли из этой формулировки, что обязанность заключить договор с управляющей компанией возникает до момента заключения основного договора, но не ранее;

как соотносятся между собой положения пункта о несении имущественных обязанностей и пункта о заключении договора с управляющей организацией с точки зрения их согласованности.

— Отвечаю на ваши вопросы с учетом лингвистического и правового аспектов

О понимании пункта об оплате расходов

С точки зрения лингвистического анализа, в приведенном вами пункте перечислены несколько видов расходов (оплата расходов на управление, содержание, текущий ремонт, оплата за водоснабжение, отопление, электроснабжение, а также расходы по вывозу крупногабаритного мусора). Фраза «с момента передачи Объекта в управление эксплуатирующей организации» стоит после перечисления всех этих расходов, и грамматически ее можно отнести ко всему перечню. Однако для точного вывода необходимо провести лингвистическую экспертизу трактовки договора, которая определит, является ли эта фраза общим временным ограничением для всех расходов или относится только к последнему виду расходов (вывоз КГМ). Ваше понимание (что речь идет только о вывозе КГМ) имеет право на существование, но его обоснованность будет установлена экспертом.

О правомерности требований управляющей компании об оплате с 2013 года

Этот вопрос выходит за рамки лингвистической экспертизы и относится к правовой оценке. Однако в договоре указано, что обязанность по несению расходов возникает «с момента передачи Объекта в управление эксплуатирующей организации». Если дом был сдан в эксплуатацию в сентябре 2018 года, а предварительный договор подписан в ноябре 2019 года, то требования управляющей компании об оплате расходов с 2013 года (если это не опечатка) не имеют под собой договорных оснований. Для разрешения этого вопроса необходимо обратиться к юристу для анализа договора и норм Жилищного кодекса РФ.

О правомерности штрафа 10% и его удержания

Вопрос о правомерности штрафа также относится к правовой оценке. Предварительный договор может содержать условия о штрафных санкциях, но их взыскание должно соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ. Удержание штрафа из уже оплаченной суммы может быть оспорено. Лингвистическая экспертиза в этой части может установить, какое именно нарушение влечет начисление штрафа и относится ли оно к вашей ситуации.

О праве продавца отказать в заключении основного договора

Пункты договора, на которые вы ссылаетесь, устанавливают, что заключение основного договора и регистрация права собственности производятся после полной оплаты и исполнения обязательств по пункту о заключении договора с управляющей компанией. Лингвистическая экспертиза может определить, является ли формулировка «после исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных в п.№ Договора» отсылкой к обязанности заключить договор с управляющей организацией или к обязанности оплачивать расходы. Это важно для понимания того, может ли продавец отказать в регистрации, если договор с управляющей компанией не заключен, даже при полной оплате квартиры.

— Стоимость проведения лингвистической экспертизы

Стоимость лингвистической экспертизы трактовки договора определяется исходя из объема анализируемого текста, количества спорных положений и сложности поставленных вопросов. Для исследования одного договора (несколько страниц) с анализом 2-4 спорных пунктов стоимость досудебного экспертного заключения составляет от 25 000 до 35 000 рублей. В эту стоимость входит анализ текста договора, выявление лингвистической неопределенности (при наличии), формулирование выводов о значении спорных фраз с точки зрения языковых норм, подготовка письменного заключения.

— Сроки производства экспертизы

Сроки проведения лингвистической экспертизы трактовки договора зависят от объема текста и количества анализируемых положений. В стандартном режиме срок подготовки заключения составляет от 5 до 10 рабочих дней с момента передачи договора и вопросов эксперту. В случае необходимости срочного проведения экспертизы возможно ускоренное выполнение работ по согласованию.

— Какие документы необходимы

Для проведения лингвистической экспертизы трактовки договора потребуется следующий пакет документов:

предварительный договор (полный текст, включая все приложения и дополнения);

список вопросов, на которые необходимо получить ответы лингвиста (можно сформулировать совместно с нашими специалистами);

иные документы, содержащие спорные формулировки (при наличии).

— Как провести экспертизу и где это сделать в Москве

Процедура проведения экспертизы организована следующим образом. Вы обращаетесь в Союз «Федерация судебных экспертов», где специалисты помогают сформулировать вопросы для эксперта-лингвиста. После заключения договора вы передаете копию договора и список вопросов в офис организации по адресу, указанному на сайте. В Москве прием документов осуществляется в офисе. Эксперт-лингвист проводит анализ текста, выявляет смысловое содержание спорных фраз, определяет наличие или отсутствие лингвистической неоднозначности, после чего составляет письменное заключение.

— Трудности, которые могут возникнуть в процессе

При проведении лингвистической экспертизы трактовки договора возможны следующие сложности.

Первая — разграничение лингвистического и правового анализа. Лингвист не оценивает правомерность условий договора, не дает рекомендаций о том, как должен поступить суд, а только устанавливает, какое значение фраз вытекает из языковых норм. Правовую оценку условий договора должен давать юрист.

Вторая — наличие противоречий в тексте договора. Если разные пункты договора противоречат друг другу, лингвист может указать на наличие противоречий, но не может «исправить» договор. Суду предстоит определять, какому условию отдать предпочтение.

Третья — необходимость учета контекста всего договора. Эксперт анализирует спорные положения не изолированно, а в контексте всего документа, что позволяет дать более точное толкование.

— Общие правила и процедура проведения

Исследование проводится в строгом соответствии с методиками лингвистической экспертизы, с использованием знаний в области семантики, синтаксиса, стилистики и интерпретации текста. Эксперт, выполняющий экспертизу, действует независимо и беспристрастно. В заключении эксперт:

приводит анализируемые фрагменты текста;

описывает лингвистические методы, примененные в исследовании;

указывает, какое смысловое содержание имеют спорные фразы с точки зрения норм русского языка;

делает вывод о наличии или отсутствии лингвистической неопределенности (неоднозначности) в трактовке;

дает ответы на поставленные вопросы в четкой формулировке.

Полученное заключение может быть использовано в судебном разбирательстве для обоснования вашей позиции по толкованию условий договора. Для оценки правомерности штрафа, законности требований управляющей компании и права продавца отказать в регистрации собственности настоятельно рекомендую также обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на жилищном и договорном праве.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts