Кадастровая экспертиза

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Благодарим за обращение. Кадастровая экспертиза — это востребованное направление землеустроительных и строительно-технических исследований, которое проводится для установления фактических границ земельных участков, определения их площади, выявления реестровых ошибок, исправления кадастровых ошибок, а также для разрешения споров между смежными землепользователями. В рамках нашей консультации мы подробно разберем, как проводится такое исследование, какова его стоимость и сроки, какие документы необходимы, с какими трудностями можно столкнуться, где это сделать в Москве, а также опишем общие правила и процедуру.

— Как проводится кадастровая экспертиза

Исследование земельного участка с целью установления фактических границ, площади, выявления реестровых ошибок и определения соответствия сведений государственного кадастра недвижимости фактическому положению на местности относится к категории землеустроительных экспертиз. Кадастровая экспертиза проводится в рамках судебных споров о границах земельных участков, о признании недействительными результатов межевания, об устранении реестровых ошибок, а также для досудебного урегулирования споров между смежными землепользователями.

Процедура начинается с изучения представленных документов. Эксперт-землеустроитель (кадастровый инженер) анализирует:

— Правоустанавливающие документы на земельные участки (свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство);

— Кадастровые выписки и паспорта на земельные участки (сведения о границах, площади, категории земель, виде разрешенного использования);

— Межевые планы, акты согласования границ;

— Документы, подтверждающие сложившийся порядок пользования (акты, схемы, фотографии);

— Техническую документацию на объекты капитального строительства (при наличии).

Основной этап — натурный осмотр и геодезические измерения. Кадастровая экспертиза включает:

— Выезд на местность, осмотр земельных участков и прилегающих территорий;

— Геодезическую съемку (определение фактических границ участков с использованием спутникового геодезического оборудования — GNSS-приемников, тахеометров);

— Определение координат характерных точек границ земельных участков;

— Выявление объектов искусственного происхождения (заборы, ограждения, строения), определяющих фактическое землепользование;

— Сопоставление фактических границ с границами, внесенными в ЕГРН.

На основе полученных данных эксперт проводит анализ:

— Соответствуют ли сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка его фактическому местоположению на местности;

— Имеется ли реестровая ошибка (ранее кадастровая ошибка) в сведениях ЕГРН о границах участка;

— Если имеется, то в чем она выражается и каковы ее причины (ошибка межевания, наложение границ, смещение, пересечение);

— Каковы координаты границ земельного участка, подлежащие внесению в ЕГРН для исправления реестровой ошибки;

— Соответствует ли фактическая площадь участка площади, указанной в правоустанавливающих документах и ЕГРН.

Важным аспектом является установление границ с учетом сложившегося порядка пользования. Кадастровая экспертиза позволяет определить, насколько сложившийся порядок пользования (фактические заборы, ограждения, многолетние насаждения) соответствует юридическим границам, и какой вариант является оптимальным для устранения противоречий.

По результатам исследования эксперт составляет заключение, в котором указывает:

— Результаты геодезических измерений (координаты характерных точек границ);

— Выявленные расхождения между фактическими границами и сведениями ЕГРН;

— Наличие или отсутствие реестровой ошибки;

— Предложения по исправлению реестровой ошибки с указанием координат границ, подлежащих внесению в ЕГРН;

— Схемы и чертежи (планы границ, карты-планы).

— Стоимость исследования

Стоимость формируется исходя из нескольких факторов. Первый — количество исследуемых земельных участков (один участок или несколько смежных). Второй — площадь участков и сложность конфигурации. Третий — необходимость выезда эксперта для проведения геодезических работ. Четвертый — необходимость выявления реестровой ошибки и разработки вариантов ее исправления. Ориентировочная стоимость кадастровая экспертиза по одному земельному участку с проведением геодезических работ и подготовкой заключения составляет от 25 000 до 40 000 рублей. При исследовании нескольких смежных участков (например, для разрешения спора о границах между соседями) стоимость может составлять от 40 000 до 60 000 рублей. Точная сумма определяется после ознакомления с документами и участком.

— Сроки проведения

Сроки зависят от количества участков, площади, необходимости геодезических работ и объема камеральной обработки данных. В стандартном режиме кадастровая экспертиза выполняется от 7 до 14 рабочих дней. В этот период входят: изучение документов, выезд на местность и геодезическая съемка, обработка результатов измерений, анализ, оформление заключения с графическими приложениями.

— Какие документы необходимы

Для проведения исследования требуется следующий пакет документов и материалов:

Письменная заявка или запрос с указанием цели проведения экспертизы и перечнем вопросов.

Договор на оказание экспертных услуг либо определение суда о назначении экспертизы.

Правоустанавливающие документы на земельные участки (свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, договоры).

Кадастровые выписки на земельные участки (сведения о границах, площади, координатах характерных точек).

Межевые планы (если межевание проводилось).

Документы, подтверждающие сложившийся порядок пользования (акты, схемы, фотографии, договоры).

При наличии — техническая документация на объекты капитального строительства (свидетельства о праве, технические паспорта).

— Трудности, которые могут возникнуть

На практике мы выделяем несколько ключевых сложностей при проведении таких исследований. Первая — отсутствие доступа на смежный участок. Если спор о границах ведется с соседями, а они препятствуют доступу эксперта для геодезических работ, это может затруднить проведение полноценного исследования. В судебном порядке доступ может быть обеспечен. Вторая — наличие реестровой ошибки, возникшей при первоначальном межевании. Исправление такой ошибки требует разработки вариантов границ, учитывающих как права сторон, так и требования земельного законодательства. Третья — противоречие между правоустанавливающими документами и фактическим землепользованием. Если участок используется десятилетиями в одних границах, а в документах указаны иные, эксперт должен предложить варианты устранения противоречий. Четвертая — необходимость учета границ смежных участков, сведения о которых также могут содержать ошибки. В этом случае требуется исследование нескольких участков. Пятая — отсутствие документов, подтверждающих сложившийся порядок пользования. Эксперт устанавливает его на основе фактических данных (заборы, строения, многолетние насаждения) и показаний сторон.

— Где провести в Москве

В Москве такое исследование может быть выполнено в экспертных организациях, имеющих в штате экспертов-землеустроителей, кадастровых инженеров, геодезистов, а также располагающих современным геодезическим оборудованием (спутниковые GNSS-приемники, тахеометры). Важно, чтобы эксперты имели опыт проведения землеустроительных экспертиз для судебных органов, а также квалификацию кадастровых инженеров (наличие аттестата кадастрового инженера приветствуется).

— Общие правила и процедура проведения

Процедура проведения строится поэтапно. Первый этап — предварительный: заказчик предоставляет документы, эксперт изучает их, определяет объем необходимых геодезических работ. Второй этап — заключение договора либо получение определения суда. Третий этап — геодезические работы: выезд на местность, определение фактических границ участков, координат характерных точек, съемка объектов, заборов, строений. Четвертый этап — камеральная обработка: обработка результатов измерений, построение схем и планов, сопоставление фактических границ со сведениями ЕГРН. Пятый этап — аналитический: выявление расхождений, установление наличия реестровой ошибки, разработка вариантов исправления. Шестой этап — оформление заключения с графическими приложениями (схема расположения участков, каталог координат, план границ).

— Часто задаваемые вопросы

Заказчики часто спрашивают, чем кадастровая экспертиза отличается от межевания. Межевание — это кадастровые работы по установлению границ, которые проводятся кадастровым инженером для внесения сведений в ЕГРН. Кадастровая экспертиза — это экспертное исследование, которое проводится в рамках судебного спора для установления фактических границ, выявления реестровых ошибок и обоснования необходимости их исправления. Другой распространенный вопрос — можно ли провести кадастровую экспертизу без суда. Да, можно в досудебном порядке для подготовки доказательств, для урегулирования спора с соседями или для обращения в суд с иском об установлении границ. Также спрашивают, какова точность геодезических измерений. Современное спутниковое оборудование позволяет определять координаты с точностью до 1–3 см, что является достаточным для землеустроительных работ.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союза «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts