Строительная экспертиза по признанию строения недвижимого имущества

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Ситуация, когда администрация отказывается признавать хозяйственную постройку объектом недвижимости, встречается часто. Для выкупа земельного участка в собственность (в рамках ЛПХ) наличие на нем объектов недвижимости может иметь юридическое значение, но ключевым является вопрос: обладает ли ваше строение признаками недвижимого имущества. Для ответа на этот вопрос необходимо проведение строительно-технической экспертизы. Ниже мы подробно отвечаем на все ваши вопросы.

1. Что представляет собой строительная экспертиза по признанию строения недвижимого имущества

   Это строительно-техническое исследование, которое проводится для установления наличия у объекта признаков недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством (ст. 130 ГК РФ). строительная экспертиза по признанию строения недвижимого имущества позволяет ответить на ключевые вопросы:

имеет ли объект прочную связь с землей (то есть его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно);

какова конструктивная схема объекта (наличие фундамента, тип фундамента, его заглубление);

является ли объект капитальным строением или относится к временным (некапитальным) сооружениям.

В вашем случае важным является оценка фундамента: сваи из бруса, обработанные против влаги и гниения, заглубленные на 0,8 м. Эксперт должен установить, обеспечивает ли такая конструкция прочную связь с землей и позволяет ли отнести строение к недвижимости.

1. Какие документы необходимы для проведения

   Для того чтобы строительная экспертиза по признанию строения недвижимого имущества была проведена качественно, необходимо предоставить:

правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды, постановление администрации о предоставлении участка, выписка из ЕГРН о земельном участке);

письменный отказ администрации с указанием мотивов (в вашем случае — указание на то, что строение не является недвижимым);

технический паспорт на строение (если изготавливался) или кадастровый паспорт;

фотографии строения (общий вид, фундамент, узлы крепления);

при наличии — проект или схему строения, чертежи;

документы, подтверждающие материалы и технологию строительства (чеки на материалы, обработку и т.п.).

Если какие-либо документы отсутствуют, эксперт проводит исследование на основе натурного осмотра.

1. Как проводится экспертиза: процедура и этапы

   Процесс проведения строительной экспертизы по признанию строения недвижимого имущества включает несколько этапов.

Первый этап — изучение документов. Эксперт знакомится с правоустанавливающими документами на земельный участок, отказом администрации, технической документацией (при наличии).

Второй этап — натурное обследование. Эксперт выезжает на объект, проводит осмотр строения. Фиксируются:

конструктивная схема (наличие и тип фундамента);

материал и размеры свай (брус 100х100 мм);

глубина заглубления свай (0,8 м);

наличие обработки против влаги и гниения;

способ соединения свай с надземной частью строения;

степень капитальности (наличие стен, крыши, остекления, инженерных коммуникаций);

возможность демонтажа и перемещения без несоразмерного ущерба.

Третий этап — анализ соответствия признакам недвижимости. Эксперт оценивает, обладает ли объект прочной связью с землей. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, к признакам недвижимости относятся:

наличие фундамента, заглубленного ниже уровня сезонного промерзания (или обеспечивающего устойчивость);

невозможность перемещения без разрушения конструкции;

наличие подведенных инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение и т.п.);

создание объекта в установленном порядке (наличие разрешения на строительство — для капитальных объектов).

В вашем случае сваи из бруса, даже обработанные, могут быть признаны некапитальным фундаментом, что не позволяет отнести строение к недвижимости.

Четвертый этап — подготовка заключения. Эксперт формулирует выводы о том, обладает ли строение признаками недвижимого имущества или является временным (некапитальным) сооружением.

1. Стоимость и сроки

   Стоимость строительной экспертизы по признанию строения недвижимого имущества зависит от удаленности объекта, сложности конструкций и необходимости инструментальных измерений.

Ориентировочные параметры:

стоимость: от 30 000 до 45 000 рублей (включает выезд эксперта, натурное обследование, анализ документов, подготовку заключения);

сроки: от 7 до 12 рабочих дней с момента подписания договора и обеспечения доступа на объект.

При необходимости срочного проведения возможно выполнение в сокращенные сроки, что согласовывается дополнительно.

1. Какие трудности могут возникнуть

   На основе нашей практики мы выделяем основные трудности, которые могут возникнуть при проведении такой экспертизы.

Первая трудность — тип фундамента. Сваи из бруса (деревянные), даже заглубленные на 0,8 м и обработанные, не являются капитальным фундаментом. Судебная практика в большинстве случаев признает такие строения временными (некапитальными), так как деревянные сваи подвержены гниению и не обеспечивают долговременной устойчивости.

Вторая трудность — размеры строения. Площадь вашего строения составляет 5,4 кв. м (1,8х3,0), высота — 1,8 м. Такие параметры характерны для временных хозяйственных построек (сараев, навесов), а не для объектов капитального строительства, что также влияет на оценку.

Третья трудность — отсутствие разрешения на строительство. Для объектов недвижимости (капитальных строений) требуется разрешение на строительство. Если его нет, это является дополнительным аргументом в пользу отнесения строения к временным.

Четвертая трудность — цель выкупа участка. строительная экспертиза по признанию строения недвижимого имущества может подтвердить или опровергнуть статус объекта. Однако если суд или администрация признают строение некапитальным, это не лишает вас права на выкуп земельного участка в собственность по другим основаниям (например, в порядке «гаражной амнистии» или по упрощенной процедуре для ЛПХ). Экспертиза нужна именно для оспаривания отказа, основанного на отсутствии объекта недвижимости.

1. Где провести в Москве и общие правила

   В Москве строительная экспертиза по признанию строения недвижимого имущества может быть проведена в специализированных экспертных организациях, имеющих в штате экспертов-строителей с опытом проведения таких исследований для судов и органов местного самоуправления.

Общие правила проведения:

экспертиза проводится с выездом на объект;

эксперт фиксирует все конструктивные особенности, проводит необходимые измерения;

в заключении дается анализ наличия или отсутствия прочной связи с землей;

выводы основываются на нормативных актах (ст. 130 ГК РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ, градостроительные нормы).

Учитывая параметры вашего строения (деревянные сваи, малая площадь и высота, отсутствие разрешения), перспективы признания его объектом недвижимости невысоки. Однако проведение экспертизы позволит получить объективное заключение, которое вы сможете представить в суд или администрацию для обоснования своей позиции, либо для выбора иного способа выкупа земельного участка.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts