Анализ плесени в квартире

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Благодарим за обращение. Ваша ситуация связана с обнаружением плесени под полами в приобретенной квартире. Для определения степени опасности плесени, установления причин ее возникновения и решения вопроса о том, кто должен нести ответственность за устранение последствий, необходимо проведение санитарно-эпидемиологического исследования (анализа) и строительно-технической экспертизы. В рамках нашей консультации мы подробно разберем, как проводится такое исследование, какова его стоимость и сроки, какие документы необходимы, с какими трудностями можно столкнуться, где это сделать в Москве, а также опишем общие правила и процедуру.

— Как проводится анализ плесени в квартире для определения ее опасности и причин возникновения

Исследование плесневых грибов в жилом помещении относится к категории санитарно-эпидемиологических (микологических) и строительно-технических экспертиз. Анализ плесени в квартире в вашем случае будет направлен на установление: видового состава плесневых грибов, степени их опасности для здоровья человека, причин возникновения плесени (нарушение гидроизоляции, повышенная влажность, недостаточная вентиляция, строительные дефекты), а также на определение объема и стоимости работ по устранению плесени и восстановлению конструкций.

Процедура начинается с изучения представленных документов. Эксперт анализирует:

— Документы на квартиру (договор купли-продажи, акт приема-передачи, выписка из ЕГРН);

— Техническую документацию (поэтажный план, экспликация);

— Акты осмотра (если составлялись);

— Фотографии и видеоматериалы, фиксирующие наличие плесени.

Основной этап — натурный осмотр и отбор проб. Анализ плесени в квартире включает:

— Выезд эксперта-миколога (или специалиста по санитарно-эпидемиологическим исследованиям) на объект;

— Визуальный осмотр мест поражения плесенью, оценку площади поражения, характера роста гриба;

— Отбор проб (образцов) плесени с различных поверхностей (полы, стены, подпол) для лабораторного исследования;

— При необходимости — отбор проб воздуха для определения концентрации спор плесени в помещении.

Лабораторный этап — микологическое исследование. Отобранные пробы исследуются с помощью микроскопии и культуральных методов (посев на питательные среды). Определяется:

— Видовой состав плесневых грибов (например, Aspergillus, Penicillium, Stachybotrys, Cladosporium и др.);

— Степень обсемененности (количество колониеобразующих единиц);

— Наличие патогенных и токсигенных видов, представляющих опасность для здоровья.

Некоторые виды плесени (например, Stachybotrys chartarum, Aspergillus fumigatus) являются токсигенными и могут вызывать серьезные заболевания (аллергии, аспергиллез, респираторные заболевания, иммунные нарушения). Анализ плесени в квартире позволяет установить, относится ли выявленная плесень к опасным видам.

Параллельно с микологическим исследованием проводится строительно-техническая экспертиза для установления причин возникновения плесени. Эксперт-строитель исследует:

— Состояние гидроизоляции пола и стен;

— Наличие источников повышенной влажности (протечки, конденсат, капиллярный подсос);

— Состояние вентиляции;

— Конструктивные особенности, способствующие накоплению влаги.

По результатам исследования эксперт делает выводы о видах плесени, степени их опасности, причинах возникновения, а также определяет объем и стоимость работ по ликвидации плесени и восстановлению конструкций.

— Стоимость исследования

Стоимость формируется исходя из нескольких факторов. Первый — количество точек отбора проб (от 1 до 3–5 в зависимости от площади поражения). Второй — необходимость микологического исследования с определением видового состава. Третий — необходимость строительно-технической экспертизы для установления причин. Ориентировочная стоимость анализ плесени в квартире с отбором проб и микологическим исследованием (определение видового состава и степени опасности) составляет от 12 000 до 18 000 рублей. Строительно-техническая экспертиза (установление причин, объема и стоимости ремонта) — от 15 000 до 20 000 рублей. Полный комплекс (микология + строительная часть) — от 25 000 до 35 000 рублей. Точная сумма определяется после ознакомления с объектом.

— Сроки проведения

Сроки зависят от объема исследований и необходимости культурального посева (выращивания колоний). В стандартном режиме анализ плесени в квартире выполняется от 5 до 10 рабочих дней. Микологическое исследование (посев на питательные среды) занимает 3–7 дней. Строительно-техническая часть — 3–5 дней.

— Какие документы необходимы

Для проведения исследования требуется следующий пакет документов и материалов:

Письменная заявка или запрос с указанием цели проведения исследования.

Договор на оказание экспертных услуг.

Документы на квартиру (договор купли-продажи, акт приема-передачи, выписка из ЕГРН).

Техническая документация (поэтажный план, экспликация) — при наличии.

Фотографии и видеоматериалы, фиксирующие наличие плесени.

Акты осмотра (если составлялись).

— Трудности, которые могут возникнуть

На практике мы выделяем несколько ключевых сложностей при проведении таких исследований. Первая — необходимость вскрытия конструкций. Если плесень обнаружена под полами, для отбора проб может потребоваться частичное вскрытие, что должно быть согласовано с собственником. Вторая — невозможность определения причины без вскрытия. Для установления источника влажности часто требуется доступ к конструкциям, что может быть затруднено. Третья — длительность культурального исследования. Выращивание колоний плесени занимает несколько дней, что увеличивает сроки. Четвертая — отсутствие документов о предыдущем ремонте. Если неизвестно, когда и как производились работы, установить виновное лицо (предыдущего собственника) может быть сложно. Пятая — наличие скрытых очагов плесени. Плесень может поражать не только видимые поверхности, но и скрытые полости, что требует более глубокого исследования.

— Где провести в Москве

В Москве такое исследование может быть выполнено в экспертных организациях, имеющих в штате специалистов-микологов (биологов) и экспертов-строителей, а также располагающих аккредитованной лабораторией для микологических исследований. Важно, чтобы организация имела опыт проведения подобных исследований для судебных органов и санитарно-эпидемиологических служб.

— Общие правила и процедура проведения

Процедура проведения строится поэтапно. Первый этап — предварительный: заказчик предоставляет документы, эксперт изучает обстоятельства дела. Второй этап — заключение договора. Третий этап — выезд на объект и осмотр. Эксперт-миколог проводит визуальный осмотр, фиксирует места поражения, отбирает пробы (соскобы, смывы) с соблюдением правил асептики. При необходимости эксперт-строитель проводит осмотр конструкций, вскрытие участков для доступа к скрытым полостям. Четвертый этап — лабораторное исследование: посев проб на питательные среды, культивирование, микроскопия, идентификация видового состава. Пятый этап — строительно-техническое исследование: установление причин возникновения плесени (нарушение гидроизоляции, протечки, недостаточная вентиляция), определение объема и стоимости работ по ликвидации. Шестой этап — оформление заключения. Заключение должно содержать описание исследовательской части, результаты микологического анализа (видовой состав, степень опасности, рекомендации по обработке), строительно-техническую часть (причины, объем и стоимость ремонта), а также четкие ответы на поставленные вопросы.

— Ответы на ваши вопросы

Отвечая на вашу ситуацию по существу:

Как узнать, опасная ли плесень? Это можно установить только лабораторным путем. Проводится микологическое исследование, определяющее видовой состав плесневых грибов. Некоторые виды (Stachybotrys, Aspergillus fumigatus) являются токсигенными и опасными для здоровья.

Как ее обрабатывать? Способ обработки зависит от вида плесени, площади поражения и типа поверхности. Обычно требуется механическое удаление пораженных материалов, обработка противогрибковыми препаратами (антисептиками), обеспечение гидроизоляции и вентиляции. Эксперт даст рекомендации по обработке.

Должен ли это делать прежний собственник? Это зависит от того, когда возникла плесень. Если плесень образовалась до продажи квартиры и прежний собственник знал или должен был знать о наличии дефекта, но не сообщил об этом, он может нести ответственность за скрытые недостатки. Для этого необходимо проведение строительно-технической экспертизы, которая установит давность возникновения плесени и ее причины. Если плесень возникла в результате нарушения гидроизоляции или строительных дефектов, допущенных до продажи, прежний собственник может быть обязан возместить расходы на устранение.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союза «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts