Земельная экспертиза

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Ситуация, когда арендатор не может использовать нежилое помещение в связи с судебным спором, а арендодатель продолжает начислять плату, требует документального подтверждения фактического состояния объекта. Для этого может быть назначена земельная экспертиза в широком смысле — а точнее, комплексное строительно-техническое и землеустроительное исследование, позволяющее зафиксировать факт неиспользования помещения, отсутствия деятельности и приостановки ремонтных работ. Ниже мы подробно отвечаем на все ваши вопросы.

— Общие правила и процедура проведения

В вашем случае речь идет не столько о классической земельной экспертизе (определение границ, категории земель и т.д.), сколько о строительно-техническом обследовании объекта недвижимости с целью установления фактического использования (или неиспользования) помещения. Такое исследование позволяет зафиксировать: используется ли помещение по назначению, ведутся ли в нем работы, находится ли оно в состоянии, пригодном для ведения деятельности, имеются ли препятствия для использования. Проведение земельной экспертизы (в широком понимании — как комплекса исследований объекта недвижимости и земельного участка) позволяет получить объективное заключение, которое может быть использовано в суде для обоснования позиции о том, что аренда не должна начисляться за период, когда помещение фактически не могло использоваться. В зависимости от обстоятельств, экспертиза может включать визуальный осмотр, фотофиксацию, инструментальные замеры, анализ документации и подготовку заключения.

— Как провести

Процесс начинается с обращения в экспертную организацию. Если экспертиза проводится в рамках судебного дела (а у вас, судя по описанию, уже идет судебный процесс), необходимо заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы. В ходатайстве следует указать экспертное учреждение и перечень вопросов, которые вы хотите поставить перед экспертами. Суд выносит определение о назначении экспертизы, после чего материалы дела направляются в экспертную организацию.

Эксперт выезжает на объект для проведения натурного осмотра. В ходе осмотра фиксируется:

фактическое состояние помещения (наличие или отсутствие признаков эксплуатации);

наличие мебели, оборудования, товаров, свидетельствующих о ведении деятельности;

состояние инженерных систем (электроснабжение, отопление, водоснабжение) — включены или отключены;

наличие или отсутствие ремонтных работ (строительные материалы, инструменты, степень готовности);

наличие препятствий для использования помещения (опечатано, закрыто, отсутствует доступ).

Все результаты осмотра фиксируются с фотосъемкой, составляется акт осмотра. При необходимости могут проводиться инструментальные замеры (например, температуры, влажности, уровня освещенности).

По результатам составляется экспертное заключение, в котором дается ответ на вопросы суда, например: ведется ли в помещении хозяйственная деятельность, используется ли оно по назначению, имеются ли признаки проведения ремонтных работ, приостановлены ли они. Качественная земельная экспертиза в таком контексте требует участия эксперта-строителя или эксперта в области обследования недвижимости.

— Какие документы необходимы

Для полноценного проведения исследования потребуется предоставить:

определение суда о назначении экспертизы (если экспертиза судебная);

правоустанавливающие документы на помещение: договор аренды, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);

техническую документацию на помещение: поэтажный план, экспликацию, технический паспорт;

документы, подтверждающие приостановку деятельности или ремонтных работ (при наличии): приказы, уведомления, переписку с арендодателем;

если доступ в помещение ограничен — документы, подтверждающие это (акты опечатывания, предписания);

паспорт заявителя.

Наличие полного пакета документов позволяет эксперту правильно идентифицировать объект и дать объективное заключение.

— Трудности, которые могут возникнуть

Одна из основных трудностей — доступ в помещение. Если арендодатель или иные лица ограничивают доступ эксперта, провести полноценный осмотр невозможно. В судебной экспертизе этот вопрос решается определением суда, которое обязывает стороны обеспечить доступ.

Вторая проблема — разграничение понятий. Для суда важно не просто установить, что деятельность не ведется, но и определить, по чьей вине это произошло. Эксперт может зафиксировать факт отсутствия деятельности, но вопрос о том, является ли это следствием действий арендодателя (например, незаконное расторжение договора) или арендатора, относится к компетенции суда.

Третья трудность — доказательство приостановки ремонтных работ. Если в помещении имеются следы начатого ремонта (строительные материалы, инструменты), эксперт может зафиксировать их наличие, но установить, когда именно работы были приостановлены и по какой причине, можно только при наличии подтверждающих документов (приказы, акты, переписка).

Также важно учитывать, что земельная экспертиза в вашем случае может потребовать неоднократных выездов, если состояние объекта меняется в процессе судебного разбирательства.

— Стоимость и сроки

Стоимость экспертизы зависит от площади помещения, необходимости многократных выездов и сложности поставленных вопросов. В Москве средняя стоимость проведения строительно-технической экспертизы нежилого помещения (осмотр, фотофиксация, подготовка заключения) составляет от 25 000 до 50 000 рублей. Если требуется проведение инструментальных замеров или исследование инженерных систем, стоимость может быть выше.

Сроки проведения обычно составляют от 7 до 14 рабочих дней с момента осмотра объекта и предоставления полного пакета документов.

— Где провести в Москве

Для проведения такой экспертизы важно выбирать организацию, имеющую в штате экспертов-строителей и специалистов по обследованию объектов недвижимости, опыт работы с судебными спорами в сфере аренды. Союз «Федерация судебных экспертов» объединяет экспертов, имеющих многолетний опыт проведения строительно-технических экспертиз, включая обследование нежилых помещений для целей судебных разбирательств. Наши специалисты проводят выездные осмотры, фиксируют все значимые обстоятельства, готовят заключения, которые принимаются судами всех инстанций. Мы также оказываем консультационную помощь в подготовке ходатайств о назначении экспертизы и формулировке вопросов, подлежащих разрешению.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts