Экспертиза по оценке стоимости дома

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Благодарим за обращение. Ваша ситуация связана с несогласием с результатами экспертизы, проведенной по заказу администрации для определения средней стоимости 1 кв. м жилой площади в деревянных домах. Выявленные ошибки (неверное указание уровня благоустройства объектов-аналогов) могут существенно повлиять на итоговую стоимость. Для оспаривания такого заключения необходимо проведение рецензирования (экспертизы экспертного заключения) или повторной экспертизы. В рамках нашей консультации мы подробно разберем, как проводится такое исследование, какова его стоимость и сроки, какие документы необходимы, с какими трудностями можно столкнуться, где это сделать в Москве, а также опишем общие правила и процедуру.

— Как проводится экспертиза по оценке стоимости дома при оспаривании ранее проведенной оценки

Исследование обоснованности и достоверности ранее проведенной оценочной экспертизы относится к категории оценочных экспертиз (рецензирование). Экспертиза по оценке стоимости дома в вашем случае будет направлена на проверку обоснованности выводов предыдущего эксперта, выявление допущенных ошибок и нарушений методологии оценки, а также на определение действительной средней рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади в деревянных домах по муниципальному образованию.

Процедура начинается с изучения представленных материалов. Эксперт-рецензент анализирует:

— Заключение экспертизы, проведенной по заказу администрации (полный текст со всеми приложениями);

— Нормативно-правовую базу, на которую ссылался эксперт (методики оценки, стандарты);

— Исходные данные, использованные экспертом (объекты-аналоги, цены предложений, сведения о благоустройстве, технические характеристики);

— Документы, подтверждающие фактические характеристики объектов-аналогов (технические паспорта, выписки из ЕГРН, данные о благоустройстве);

— Возражения заказчика с указанием на допущенные ошибки.

Основной этап — проверка обоснованности экспертного заключения. Экспертиза по оценке стоимости дома в формате рецензирования включает:

— Анализ соответствия заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности (ФЗ № 135, федеральные стандарты оценки);

— Проверку правильности выбора объектов-аналогов (соответствие по основным ценообразующим факторам: тип дома, материал стен, состояние, благоустройство, местоположение);

— Анализ достоверности сведений о благоустройстве объектов-аналогов. Если эксперт указал, что все дома благоустроены, а по факту только 1 из 7, это является грубой ошибкой, влияющей на результат;

— Проверку примененных корректировок (наличие и обоснованность);

— Анализ расчетов и арифметических действий;

— Выявление нарушений методологии оценки.

После выявления ошибок эксперт-рецензент определяет, насколько они повлияли на итоговую стоимость. Если ошибки являются существенными (например, неверное определение благоустройства объектов-аналогов), стоимость может быть значительно завышена или занижена. Экспертиза по оценке стоимости дома может включать и самостоятельный расчет действительной рыночной стоимости (в формате повторной экспертизы), если это необходимо для установления объективной величины.

По результатам исследования эксперт дает ответы на вопросы: соответствует ли оспариваемое заключение требованиям законодательства и стандартам оценки; имеются ли в нем ошибки; если да, то какие; как выявленные ошибки повлияли на итоговую стоимость; какова действительная рыночная стоимость объекта оценки.

— Стоимость исследования

Стоимость формируется исходя из нескольких факторов. Первый — объем оспариваемого заключения (количество страниц, количество объектов-аналогов). Второй — необходимость проведения самостоятельного расчета (повторная оценка) или только рецензирование. Третий — сложность выявленных ошибок. Ориентировочная стоимость рецензирования (проверки обоснованности) экспертиза по оценке стоимости дома составляет от 15 000 до 20 000 рублей. При необходимости проведения повторной оценки с самостоятельным расчетом стоимости — от 25 000 до 35 000 рублей. Точная сумма определяется после ознакомления с заключением и документами.

— Сроки проведения

Сроки зависят от объема оспариваемого заключения и необходимости самостоятельных расчетов. В стандартном режиме экспертиза по оценке стоимости дома в формате рецензирования выполняется от 5 до 7 рабочих дней. При проведении повторной оценки сроки могут составлять от 7 до 10 рабочих дней.

— Какие документы необходимы

Для проведения исследования требуется следующий пакет документов и материалов:

Письменная заявка или запрос с указанием цели проведения экспертизы и перечнем вопросов.

Договор на оказание экспертных услуг либо определение суда о назначении экспертизы.

Заключение экспертизы, проведенной по заказу администрации (полный текст со всеми приложениями, расчетами, таблицами).

Документы, подтверждающие фактические характеристики объектов-аналогов (технические паспорта, выписки из ЕГРН, данные о благоустройстве, фотографии) — если они имеются.

Возражения заказчика с указанием на допущенные ошибки.

При наличии — иные документы, имеющие значение для оценки (документы на объекты-аналоги, данные о ценах предложений).

— Трудности, которые могут возникнуть

На практике мы выделяем несколько ключевых сложностей при проведении таких исследований. Первая — отсутствие доступа к исходным данным, которыми пользовался эксперт. Если эксперт не указал в заключении, откуда он брал сведения о благоустройстве объектов-аналогов, проверить достоверность этих сведений сложно. В этом случае эксперт-рецензент опирается на официальные данные (технические паспорта, выписки из ЕГРН). Вторая — субъективность оценочных суждений. Некоторые ошибки могут быть не очевидны и требуют профессионального анализа. Третья — отказ эксперта признавать ошибки. Это не препятствует проведению рецензирования, так как заключение эксперта-рецензента будет иметь самостоятельное доказательственное значение. Четвертая — необходимость разграничения компетенций. Рецензент оценивает обоснованность заключения, но не вправе давать оценку действиям эксперта как должностного лица. Пятая — возможное наличие нескольких ошибок, которые в совокупности могут привести к существенному искажению результата. Эксперт должен оценить их комплексное влияние.

— Где провести в Москве

В Москве такое исследование может быть выполнено в экспертных организациях, имеющих в штате экспертов-оценщиков с квалификацией в области оценочной деятельности, а также опытом рецензирования экспертных заключений. Важно, чтобы эксперты имели членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), а также опыт дачи заключений, принимаемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

— Общие правила и процедура проведения

Процедура проведения строится поэтапно. Первый этап — предварительный: заказчик предоставляет оспариваемое заключение и документы, эксперт изучает их. Второй этап — заключение договора либо получение определения суда. Третий этап — анализ оспариваемого заключения: проверка соответствия требованиям законодательства, проверка выбора объектов-аналогов, проверка достоверности сведений о благоустройстве, проверка примененных корректировок, проверка расчетов. Четвертый этап — выявление ошибок и нарушений. Эксперт фиксирует каждое нарушение с обоснованием. Пятый этап — оценка влияния ошибок на итоговую стоимость. Шестой этап — при необходимости — проведение самостоятельного расчета рыночной стоимости (повторная оценка). Седьмой этап — оформление заключения эксперта-рецензента с указанием выявленных ошибок, их влияния на результат и, при необходимости, с указанием действительной стоимости.

— Ответы на ваши вопросы

Отвечая на вашу ситуацию по существу:

Можно ли оспорить экспертизу, в которой допущены ошибки? Да, для этого необходимо провести рецензирование (экспертизу экспертного заключения) или ходатайствовать о назначении повторной экспертизы в судебном порядке.

Как повлияло на стоимость неверное указание благоустройства? Благоустройство является одним из ключевых ценообразующих факторов. Если эксперт указал, что все 7 домов благоустроены, а по факту благоустроен только 1, стоимость могла быть существенно завышена. Эксперт-рецензент установит, насколько это повлияло на результат.

Что делать, если эксперт отказывается признавать ошибки? Отказ эксперта признавать ошибки не имеет правового значения. Заключение рецензента будет представлено в суд как доказательство недостоверности первоначальной экспертизы.

Какие вопросы поставить эксперту-рецензенту? Рекомендуются следующие вопросы:

Соответствует ли заключение экспертизы, проведенной по заказу администрации, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки?

Имеются ли в данном заключении ошибки и нарушения? Если да, то какие именно?

Повлияли ли выявленные ошибки и нарушения на итоговую стоимость 1 кв. м жилой площади? Если да, то каким образом?

Какова действительная средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилой площади в деревянных домах по муниципальному образованию?

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союза «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts