Экспертиза технического состояния здания

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Благодарим за обращение. Проведение экспертизы технического состояния здания для подтверждения его безопасности и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан является важной задачей в рамках судебного разбирательства о приостановлении деятельности. Такое исследование требует комплексного подхода, включающего анализ конструктивных элементов, инженерных систем, а также соответствия здания нормативным требованиям. В рамках нашей консультации мы подробно разберем, как проводится такое исследование, какова его стоимость и сроки, какие документы необходимы, с какими трудностями можно столкнуться, где это сделать в Москве, а также опишем общие правила и процедуру.

— Как проводится экспертиза технического состояния здания

Исследование технического состояния здания с целью определения его безопасности и соответствия нормативным требованиям относится к категории строительно-технических экспертиз. Экспертиза технического состояния здания в вашем случае будет направлена на установление: наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровью людей при эксплуатации объекта, соответствия здания градостроительным нормам и СНиПам, устанавливающим требования к безопасности, а также на определение категории технического состояния.

Процедура начинается с изучения представленных документов. Эксперт-строитель анализирует:

— Правоустанавливающие документы на здание (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);

— Техническую документацию (технический паспорт БТИ, поэтажные планы, экспликации);

— Проектную документацию (проект строительства или реконструкции, рабочую документацию);

— Документы о проведенных ремонтах, реконструкциях, перепланировках;

— Акты предыдущих проверок, предписания надзорных органов;

— Эксплуатационную документацию (журналы осмотров, акты обследований).

Основной этап — натурный осмотр и инструментальное обследование. Экспертиза технического состояния здания включает:

— Визуальное обследование: эксперт осматривает все конструктивные элементы здания (фундаменты, стены, колонны, перекрытия, покрытия, кровлю), инженерные системы (электроснабжение, отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию), фасады, оконные и дверные заполнения. Фиксируются видимые дефекты (трещины, прогибы, коррозия, намокание, разрушения, отклонения от вертикали);

— Инструментальные измерения: при необходимости проводятся геодезические измерения (отклонения от вертикали, осадки), измерение прочности материалов неразрушающими методами (склерометрия, ультразвук), определение влажности конструкций, тепловизионное обследование, отбор проб материалов для лабораторных испытаний;

— Категорирование технического состояния: на основе СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» эксперт определяет категорию технического состояния конструкций (нормальное, работоспособное, ограниченно-работоспособное, аварийное). От категории зависит вывод о безопасности.

Для ответа на вопрос о наличии угрозы жизни и здоровью людей эксперт оценивает:

— Состояние несущих конструкций: наличие деформаций, трещин, потери устойчивости;

— Состояние инженерных систем: отсутствие утечек газа, нарушения электробезопасности, работоспособность вентиляции, отопления;

— Соответствие противопожарным нормам: наличие путей эвакуации, работоспособность систем противопожарной защиты;

— Наличие аварийных участков, требующих немедленного вмешательства.

По результатам исследования эксперт формулирует выводы о категории технического состояния здания, о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью людей, а также о соответствии здания требованиям градостроительных норм и СНиПов.

— Стоимость исследования

Стоимость формируется исходя из нескольких факторов. Первый — площадь здания (7500 кв. м.). Второй — сложность конструкций и необходимость проведения инструментальных измерений. Третий — объем проектной и технической документации. Ориентировочная стоимость экспертизы технического состояния здания площадью 7500 кв. м. с проведением визуального осмотра, выборочного инструментального обследования, анализом документации и подготовкой заключения составляет от 120 000 до 180 000 рублей. При необходимости проведения лабораторных испытаний материалов, геодезических работ, тепловизионного обследования стоимость может увеличиваться до 200 000 – 250 000 рублей. Точная сумма определяется после ознакомления с объектом и документацией.

— Сроки проведения

Сроки зависят от площади здания, объема документации и необходимости проведения инструментальных исследований. В стандартном режиме экспертиза технического состояния здания площадью 7500 кв. м. выполняется от 15 до 25 рабочих дней. В этот период входят: изучение документации, выезд на объект и натурный осмотр, проведение инструментальных измерений, анализ, оформление заключения.

— Какие документы необходимы

Для проведения исследования требуется следующий пакет документов и материалов:

Письменная заявка или запрос с указанием цели проведения экспертизы и перечнем вопросов.

Договор на оказание экспертных услуг либо определение суда о назначении экспертизы.

Правоустанавливающие документы на здание (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).

Техническая документация (технический паспорт БТИ, поэтажные планы, экспликации).

Проектная документация (проект строительства или реконструкции, рабочая документация).

Документы о проведенных ремонтах, реконструкциях, перепланировках (акты, разрешения).

Акты предыдущих проверок, предписания надзорных органов.

Эксплуатационная документация (журналы осмотров, акты обследований).

При назначении экспертизы судом — определение суда о назначении экспертизы с перечнем вопросов.

— Трудности, которые могут возникнуть

На практике мы выделяем несколько ключевых сложностей при проведении такой экспертизы технического состояния здания. Первая — значительная площадь объекта (7500 кв. м.). Осмотр такого объема требует нескольких дней и тщательной организации. Вторая — наличие скрытых конструкций. Значительная часть конструкций (фундаменты, скрытые узлы) недоступна для визуального осмотра, что требует выборочного вскрытия или применения неразрушающих методов. Третья — отсутствие полной проектной и исполнительной документации. Если документы утрачены, эксперт ориентируется на технический паспорт БТИ и данные натурного обследования. Четвертая — необходимость разграничения дефектов, возникших в процессе эксплуатации, и дефектов, заложенных при строительстве. Пятая — требования противопожарной безопасности. Для полной оценки безопасности необходимо проверить соответствие здания требованиям пожарных норм, что может потребовать участия специалиста-пожарника. Шестая — возможное наличие предписаний надзорных органов, которые уже содержат выводы о нарушениях. Эксперт должен дать независимую оценку.

— Где провести в Москве

В Москве такое исследование может быть выполнено в экспертных организациях, имеющих в штате экспертов-строителей с квалификацией в области строительно-технической экспертизы, а также располагающих необходимым оборудованием (приборы неразрушающего контроля, геодезическое оборудование, тепловизоры). Важно, чтобы эксперты имели опыт проведения подобных исследований для судебных органов, а также лицензию на проведение работ по обследованию зданий (при необходимости).

— Общие правила и процедура проведения

Процедура проведения строится поэтапно. Первый этап — предварительный: заказчик предоставляет документацию, эксперт изучает ее, определяет объем необходимых исследований. Второй этап — заключение договора либо получение определения суда. Третий этап — натурный осмотр: выезд на объект, визуальное обследование всех конструктивных элементов, фиксация дефектов, фотосъемка. При необходимости — выборочное вскрытие конструкций, инструментальные измерения. Четвертый этап — аналитический: обработка полученных данных, определение категории технического состояния конструкций и здания в целом, анализ соответствия нормативным требованиям. Пятый этап — формулирование выводов о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью людей, о соответствии градостроительным нормам и СНиПам. Шестой этап — оформление заключения с фототаблицами, схемами, результатами измерений и четкими выводами.

— Ответы на ваши вопросы

Отвечая на вашу ситуацию по существу:

Создает ли здание угрозу жизни и здоровью людей? Эксперт даст ответ на этот вопрос после проведения полного обследования. Если здание находится в работоспособном или нормальном состоянии, угроза отсутствует. Если выявлены дефекты, свидетельствующие об ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии, может быть установлено наличие угрозы.

Соответствует ли здание градостроительным нормам, СНиПАМ, устанавливающим требования к безопасности здания? Эксперт проверит соответствие здания требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (ФЗ № 384), СНиП, СП, а также градостроительным нормам.

Какие вопросы поставить эксперту? Рекомендуемые вопросы:

Какова категория технического состояния здания в целом и его отдельных конструктивных элементов?

Создает ли здание в текущем техническом состоянии угрозу жизни и здоровью людей?

Соответствует ли здание требованиям градостроительных норм, СНиП, СП, устанавливающим требования к безопасности зданий и сооружений?

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союза «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts