Оценочная экспертиза имущества

Здравствуйте.

Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».

Благодарим за обращение. Оценочная экспертиза имущества является одной из наиболее востребованных экспертных услуг, которая проводится для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, движимого имущества, транспортных средств, оборудования, а также для установления стоимости ущерба, долевой стоимости, выкупной цены и в иных случаях, предусмотренных судебным или досудебным разбирательством. В рамках нашей консультации мы подробно разберем, как проводится такое исследование, какова его стоимость и сроки, какие документы необходимы, с какими трудностями можно столкнуться, где это сделать в Москве, а также опишем общие правила и процедуру.

— Как проводится оценочная экспертиза имущества

Исследование рыночной стоимости объекта относится к категории оценочных экспертиз. Оценочная экспертиза имущества направлена на установление действительной рыночной стоимости объекта на определенную дату с учетом его технического состояния, местоположения, конъюнктуры рынка, а также иных ценообразующих факторов.

Процедура начинается с изучения представленных документов. Эксперт-оценщик анализирует:

— Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство);

— Техническую документацию (технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликацию);

— Документы, подтверждающие техническое состояние объекта (акты осмотра, дефектные ведомости, фотографии);

— Информацию об обременениях (аресты, залог, аренда);

— Данные о рыночных ценах на аналогичные объекты.

Основной этап — натурный осмотр объекта (при необходимости). Оценочная экспертиза имущества включает:

Анализ исходных данных: эксперт определяет цель оценки (для суда, для раздела имущества, для выкупа доли, для страхования), дату оценки, вид стоимости (рыночная, ликвидационная, кадастровая).

Натурный осмотр (при наличии доступа): эксперт осматривает объект, фиксирует его техническое состояние, наличие улучшений, дефектов, износ. Производится фотофиксация.

Анализ рынка: эксперт собирает и анализирует информацию о ценах предложения и сделках на аналогичные объекты (объекты-аналоги) в том же регионе, с сопоставимыми характеристиками.

Расчет рыночной стоимости: применяются три подхода к оценке:

— Сравнительный подход (основной для недвижимости) — на основе цен объектов-аналогов с корректировками на различия;

— Затратный подход — на основе затрат на создание объекта с учетом износа;

— Доходный подход — на основе потенциального дохода от использования объекта.

В зависимости от объекта и цели оценки эксперт выбирает наиболее применимые подходы.

Согласование результатов: полученные значения по разным подходам сводятся в итоговую величину рыночной стоимости.

По результатам исследования эксперт составляет заключение, в котором указывает: описание объекта, анализ рынка, примененные подходы и методы, расчеты, итоговую величину рыночной стоимости на заданную дату.

— Стоимость исследования

Стоимость формируется исходя из нескольких факторов. Первый — тип объекта (квартира, жилой дом, земельный участок, коммерческая недвижимость, транспортное средство, оборудование). Второй — сложность объекта (наличие обременений, особых конструктивных особенностей). Третий — необходимость выезда эксперта для осмотра. Ориентировочная стоимость оценочной экспертизы имущества:

— Квартира (стандартная) — от 8 000 до 12 000 рублей;

— Жилой дом с земельным участком — от 12 000 до 18 000 рублей;

— Коммерческая недвижимость — от 15 000 до 25 000 рублей;

— Транспортное средство — от 5 000 до 8 000 рублей;

— Оборудование, техника — от 7 000 до 12 000 рублей.

Точная сумма определяется после ознакомления с объектом.

— Сроки проведения

Сроки зависят от типа объекта, необходимости осмотра и объема аналитической работы. В стандартном режиме оценочная экспертиза имущества выполняется от 3 до 10 рабочих дней. В этот период входят: изучение документов, осмотр (при необходимости), анализ рынка, расчеты, оформление заключения.

— Какие документы необходимы

Для проведения исследования требуется следующий пакет документов и материалов:

Письменная заявка или запрос с указанием цели проведения экспертизы и даты оценки.

Договор на оказание экспертных услуг либо определение суда о назначении экспертизы.

Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство).

Техническая документация (технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация).

Документы, подтверждающие техническое состояние (акты осмотра, дефектные ведомости, фотографии).

Информация об обременениях (аресты, залог, аренда) — при наличии.

— Трудности, которые могут возникнуть

На практике мы выделяем несколько ключевых сложностей при проведении оценочной экспертизы имущества. Первая — отсутствие доступа для осмотра объекта. Если одна из сторон препятствует осмотру, эксперт проводит исследование на основании документов и фотографий, что может снизить точность оценки. В судебном порядке доступ может быть обеспечен. Вторая — отсутствие полной технической документации. Если нет технического паспорта, эксперт использует данные публичных реестров (ЕГРН). Третья — наличие обременений (аресты, залог, аренда), которые могут влиять на рыночную стоимость. Эксперт должен учитывать эти факторы. Четвертая — дата оценки. Суд определяет дату, на которую требуется определить стоимость (например, дата открытия наследства, дата раздела имущества, текущая дата). Эксперт должен учитывать изменение рыночной ситуации за период. Пятая — выбор объектов-аналогов. Для получения достоверного результата необходимо подобрать объекты, максимально сопоставимые с оцениваемым по местоположению, площади, состоянию.

— Где провести в Москве

В Москве такое исследование может быть выполнено в экспертных организациях, имеющих в штате экспертов-оценщиков с квалификацией в области оценочной деятельности, членством в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), а также опытом проведения судебных оценочных экспертиз.

— Общие правила и процедура проведения

Процедура проведения строится поэтапно. Первый этап — предварительный: заказчик предоставляет документы, эксперт изучает их, определяет возможность проведения исследования. Второй этап — заключение договора либо получение определения суда. Третий этап — осмотр объекта (при наличии доступа). Четвертый этап — анализ рынка и подбор объектов-аналогов. Пятый этап — расчет стоимости с использованием сравнительного, затратного и доходного подходов. Шестой этап — согласование результатов и оформление заключения.

— Часто задаваемые вопросы

Заказчики часто спрашивают, чем оценочная экспертиза отличается от отчета об оценке. Отчет об оценке составляется оценщиком для гражданско-правовых целей (нотариус, банк, сделка). Экспертное заключение составляется экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности, и имеет доказательственную силу в суде. Другой распространенный вопрос — нужно ли проводить осмотр. Осмотр желателен, так как позволяет оценить фактическое состояние объекта, наличие улучшений. Однако при отсутствии доступа экспертиза возможна по документам. Также спрашивают, какова дата оценки. По общему правилу, стоимость определяется на дату, указанную судом (при судебной экспертизе) или на дату, близкую к дате обращения (при досудебной). Качественное проведение оценочной экспертизы имущества возможно только при условии полноты предоставленной документации.

За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союза «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://fedexpertiza.ru/#contacts